“套内面积”受关注，优化设计“负公摊”

长沙晚报8月22日讯（全媒体记者 孙占锋）引导住宅“零公摊”、房贷利率下调、全面放开限购……今年，长沙一系列新政的出台，深刻影响着房地产市场。随之带来的“得房率增加、住宅品质提升”等楼市供给侧的变化，也使购房者的关注点回归居住本质，更多地聚焦在项目产品力上。在此背景下，华润置地、润和城、龙湖地产等在湘品牌房企，纷纷积极响应，首批楼盘产品已陆续亮相。一时间，“套内面积”再度成为买房热点。

优化空间设计，营造居住尺度

花同样多的钱，能不能买更大面积的房？买房人和置业顾问间的“谈判”总是绕不开“公摊面积”“赠送面积”“得房率”这几个概念。在房地产业内，得房率在营销环节被广为使用，一方面和楼梯、电梯、公共门厅和过道等“公摊面积”有关，同时也和阳台、飘窗、“空中花园”等所谓“赠送面积”有关。

“突破传统公摊占比20%到25%的市场规则，在房地产市场上推出实现‘负公摊’的创新产品，不是简单的数字游戏，而是我们设计团队扎扎实实做出来的产品。”洋湖南新项目云起·虔来相关负责人介绍，其103%至107.9%的使用率主要是在空间设计上做了优化。

据了解，该项目入户的电梯前厅采用全明、观景设计，兼具收纳、储物等功能，其128平方米户型电梯前厅使用面积超11平方米，接近一个小卧室。同时，该户型采用大横厅设计，约6.9米的客厅开间也营造出了居住的尺度空间感。

目前，长沙市场上的“大四房”通常出现在160平方米以上的户型中，而云起·虔来在128平方米户型中就实现了“四室双套房”的设计空间，且每个空间相对独立，充分适应不同类型的居住生活场景。更不用说建筑面积143平方米和168平方米的户型中“4.5开间朝南”、主卧大套房三面采光等设计布局了。

再加上全屋飘窗赠送+阳台、电梯厅计半面积，在云起·虔来项目，高赠送的空间让实际使用率远超购房面积。降低公摊面积、增加房屋实际使用面积，“一增一减”自然就让购房者的得房率大幅提升。

响应政策引导，提升居住品质

其实在这方面，长沙数月前就曾发文做出引导，助力高品质住宅为美好生活添注脚，新建商品住房的产品力正不断跃升。4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组在印发的《关于优化房地产开发项目规划管理的若干措施》中，明确居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积的20%控制，同时对飘（凸）窗宽度、设备平台是否计入容积率等作了规定。

特别是，部分公共区域不计入容积率的规定，就是通过影响公摊面积，从而影响实际得房率。通过改变规划和建筑设计规范，影响开发商在一定土地上可以建设的房屋面积和类型，鼓励开发商建造更好的产品，促使市场有更多好房子供应给消费者。

对于消费者而言，用原来购买168平方米户型的资金，可以实现之前购买180平方米左右户型的空间，如此性价比必然会令不少人心动。云起·虔来等首批响应“零公摊”的项目，一经亮相便备受市场关注，便不足为奇了。

不过，业内人士也提醒，即便实际得房率达到100%，也不意味着公摊面积在物理层面的消失，而是表明房屋使用面积与建筑面积的比例达到理想状态。无论如何，实际得房率增加后，购房者将得到更大的实际居住空间，这也是响应居民对居住品质要求提高的一种方式。