物业公司上“黑榜” 法院支持减免物业费

　　长沙晚报掌上长沙11月7日讯（全媒体记者 李广军 通讯员 孙霜 苏逢连）对小区物业的种种不满，业主往往会用拒交物业费的方式来表达，物业服务单位与小区业主之间的矛盾纠纷也因此不断增加。记者从长沙市中院了解到，近年来，法院审理了不少物业服务合同纠纷，对于提供物业服务质量存在重大瑕疵的物业公司，判决根据其违约情形，适当减免物业费。法官同时也提醒，业主不能以物业服务不满意或存在瑕疵为由拒交物业费，一旦物业服务正常管理所需经费无法得到保障，不利于小区整体运营管理。

　　不能以存在瑕疵否认所有物业服务

　　漆先生在长沙某小区有一套住房，从2020年1月1日至2023年3月31日，因为未缴纳物业费，被物业公司告上法庭。

　　小区卫生清洁不到位、公共设施维护不及时、管理秩序不正规……漆先生表示，自己不交物业费，是因为物业服务未按照物业合同执行，严重违反合同约定，“地下室车辆乱停乱放、公共部位墙面脱落严重、小区绿化杂草丛生、公共照明损坏后无人更换等，我多次督促物业也没有改善，才无奈停缴物业费，并不是故意欠缴。”

　　“业主说我们一些地方不到位，但服务是无尽头的，不敢保证说让所有的业主都满意。我们整个小区服务，业主满意度调查达到95%。”物业公司则表示，物业费收缴率也达到了95%，得到了大部分业主的认可。

　　一审法院判决漆先生向物业公司支付拖欠的物业费。漆先生不服，上诉至长沙市中院。

　　长沙市中院认为，本案中，物业公司提供了物业服务，漆先生作为业主，应向其缴纳拖欠的物业管理费。针对漆先生提出“物业服务存在瑕疵，其不应缴纳物业费”的主张，经审查，虽物业公司在小区提供的物业服务瑕疵客观存在，但尚不构成重大瑕疵，但对漆先生等业主指出的物业服务方面的问题，物业公司应当进行整改。法院最终驳回上诉，维持原判。

　　法官表示，支付物业费是业主的义务，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒不支付全部物业费，法院一般难以支持。如果物业服务确实存在重大瑕疵，法院裁判时会全面审查，对物业费进行酌减。

　　列入“黑榜”当年度物业费按70%计算

　　在另一起纠纷中，唐先生是某小区业主，因认为物业公司提供物业服务水平差，自2018年1月1日起就拒绝缴纳物业费。后物业公司多次催讨无果，去年年底向法院提起诉讼，要求唐先生支付物业费。

　　一审法院认为，根据《物业服务合同》，在物业公司为小区提供物业服务后，唐先生应当支付物业费。唐先生提交的照片等证据虽能证明物业公司服务存在瑕疵，但并未举证证明物业公司履行合同存在重大违约行为，故判决唐先生向物业公司支付物业费。唐先生不服，向长沙市中院提起上诉。

　　长沙市中院经审理后认为，根据物业公司提交的日常工作记录等材料，可以认定物业公司为小区提供了物业服务，唐先生应当支付物业费。但根据查明事实，该物业公司因物业服务瑕疵被政府相关职能部门列入2021年度第二季度物业小区服务质量评价“黑榜”，可以认定该物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵。因此，一审对物业公司主张的物业费予以全部支持欠妥，遂改判该物业公司列入物业“黑榜”当年度即2021年度的物业费按70%计算，其余年份的物业费仍认定业主需按合同约定标准支付给物业公司。

　　拒交物业费损害其他正常交费业主利益

　　“司法实践中，不少物业纠纷的产生都源于业主对物业服务企业提供的物业服务质量不满，如何对物业服务企业提供的物业服务质量作出评价成为此类案件的审理难点。”该案承办法官刘忠二表示，长沙市住建部门近年来开始推行物业“红黑榜”机制，被列入“黑榜”的物业服务企业不同程度存在服务质量差、被业主集中投诉等问题，目前市住建部门基本形成了每季度公布一次物业“红黑榜”名单的常态化监管模式。长沙中院在审理本案时，将住建部门对物业服务企业的评价应用于司法审判，破解物业纠纷中物业服务质量的事实评价难点，从而督促物业服务企业提升服务质量，从源头化解物业矛盾。

　　刘忠二提醒，物业服务提供者收取物业费用于整体物业设施的维护保养及小区秩序的正常运行，业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，还损害其他正常交费业主的利益，“物业公司更应按照合同的约定，加强与业主的沟通，加大对小区的服务管理，及时高效为业主解决实际问题。”