长沙法院发布涉物业纠纷八大典型案例

长沙晚报掌上长沙12月10日讯（全媒体记者 李广军 通讯员 刘中芳）10日，长沙市中院召开新闻发布会，发布长沙法院涉物业纠纷八大典型案例，示范引导物业服务企业和业主依法诚信履约，推动形成良性循环、和谐稳定的社区关系。

物业服务存在瑕疵，不能拒缴物业费

【明确】物业公司提供了基本的物业服务，小区业主应按照合同约定交纳物业费，不能因物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒交物业费。

罗某与某物业公司签订《前期物业服务协议》就物业服务等进行了约定。因房屋存在漏水问题，罗某未向某物业公司交纳自2016年4月1日至2023年9月1日期间的物业服务费。

法院生效判决认为，罗某与某物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。某物业公司已实际提供物业管理服务，罗某作为业主应当交纳物业费。关于罗某主张自家房屋漏水、小区公共收益未公示等问题作为拒交物业费的理由，因罗某该主张与其拒付物业费非同一法律关系，且罗某针对漏水问题已经起诉楼上业主，上述问题不足以作为业主拒交物业费的依据。同时，因罗某逾期交纳物业费，还应向某物业公司支付违约金，法院酌情按欠付物业费金额的5%计算违约金。

法院表示，物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，而非静态的或一次性的。物业公司提供了基本的物业服务，则小区业主应按照合同约定交纳物业费，不能因物业服务中暂时或某一部分存在问题而全盘否定物业公司提供物业服务的事实，更不能以此为由拒交物业费，否则业主可能构成违约，除了交纳欠付的物业费，还需要承担违约金。

物业公司上“黑榜”，可减免物业费

【明确】物业公司被列入住建部门公布的物业公司服务质量评价“红黑榜”中黑榜名单，可以认定物业服务存在较大瑕疵，业主主张当年度的物业费予以减免的，法院可支持。

唐某、宋某系某小区业主，自2018年1月1日起未交纳物业费，主张系因物业公司提供物业服务水平差而拒交。该物业公司被列入2021年度某区第二季度物业小区服务质量评价“黑榜”。被列入“黑榜”的物业服务企业，不同程度存在服务质量差、被业主集中投诉等问题。

法院生效判决认为，根据唐某、宋某提交的主张某物业公司在物业服务方面存在瑕疵的材料以及该物业公司被住建部门列入“黑榜”的事实，可以认定该物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，判决该物业公司列入物业“黑榜”当年度的物业费按70%计算。

法院表示，在业主主张物业公司服务存在瑕疵的案件中，如何对物业公司提供的物业服务质量作出评价是此类案件的审理难点。该案结合住建部门推行的物业服务企业“红黑榜”制度和相关证据规则进行裁判，将住建部门对物业公司的评价应用于司法实践，有利于督促物业公司提升服务品质，从源头化解物业矛盾。

业主安装充电桩，物业公司应提供必要协助

【明确】业主申请在自购车位上为新能源车辆安装充电桩，在不影响小区用电安全、消防安全的前提下，物业公司应提供必要协助义务。

张某系某小区业主，张某与开发商签订《车位使用协议书》，取得该小区地下停车位的使用权。张某申请在该车位安装充电桩，要求物业公司依照电力公司规定出具同意安装充电桩证明并在安装过程中予以配合与协助，而物业公司以安装充电桩需要小区业主共同决定以及存在安全隐患为由拒开证明。

法院生效判决认为，根据《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》的要求，物业公司对个人用户在其固定车位加装充电基础设施应当予以支持与配合。业主为自购车位安装充电桩因布设电线等需要使用共有部分，属于建筑物区分所有权人为提升专有部分价值对公共部分的合理使用，其申请在该车位安装充电桩并不违反物权使用规定。物业公司应当履行协助义务，保障充电桩的建设和投入使用。同时，物业公司对业主安装充电桩亦负有监督管理职责，对可能产生安全隐患的行为应及时督促业主整改，防止和减少违法违规用电等行为发生。

法院表示，民法典首次将绿色原则作为基本原则载入法律，相关部门也已出台多项政策，助推解决新能源汽车充电基础设施建设难题。因此，业主如有安装充电桩的合理需求，物业公司不得任意拒绝，不得擅自私设“门槛”而应积极协助。

违规占用消防通道延误消防救援，业主被判赔偿

【明确】物业公司不履行，不适当履行或者错误履行消防安全职责，致使消防设施未保持完好有效，影响火灾救援，导致火灾蔓延扩大的，应当承担相应赔偿责任；业主违规占用消防通道，影响、延误消防救援，导致火灾损失扩大的，应当承担相应赔偿责任。

陈某、张某系某小区业主。2023年5月16日晚，因陈某、张某之孙不慎引燃室内物品导致失火。火灾发生后，邻居用灭火器灭火，发现灭火器没有干粉；消防人员赶到后，发现本楼层消防栓无水可用，后从相邻楼栋接水才将火扑灭。同时，消防救火车进入小区时，发现小区公共道路上有李某的车辆及其他车辆妨碍消防车通行，延误了消防救援。对于火灾损失，陈某、张某起诉某物业公司、李某要求赔偿。

法院生效判决认为，某物业公司虽非火灾的直接责任人，但是在履行物业服务合同期间，其未确保小区消防设施完好，造成室内消防栓无水，延缓了救火时间，对火灾损失扩大负有责任；同时，未尽到交通秩序维护职责，未确保消防通道畅通，导致消防车辆不能正常通行，延误救援；此外，某物业公司消防控制室值班人员未持证上岗，导致发生火灾应对不及时，某物业公司对火灾损失扩大存在一定过错，应当承担相应的赔偿责任。另外，业主李某未按规定停放车辆占用消防通道，妨碍了消防车的正常通行，延误了救火时间，对火灾损失的扩大负有一定责任，应当承担相应赔偿责任。最终，法院酌情认定某物业公司承担30%的赔偿责任，业主李某承担5%的赔偿责任，其余损失由陈某、张某自担。

法院表示，物业公司应当对小区的共用消防设施设备定期进行维修、保养和检测，确保消防设施设备完好有效；及时劝阻、制止影响消防安全的行为，对劝阻、制止无效以及拒不整改火灾隐患的，及时报告消防部门。如物业公司未尽到消防安全管理职责，导致火灾损失扩大的，应承担相应的赔偿责任。业主违规停车占用消防通道的行为违反了消防法的规定和业主临时管理规约，一旦发生火灾等安全事故，占用消防通道的行为人可能需要承担民事赔偿责任。

长沙法院还发布了另几起涉物业纠纷的典型案例，分别明确：

列入小区公摊面积的地面停车位，属于全体业主共有；

新物业合同生效后，旧物业公司应当及时向新物业公司、业主委员会办理移交手续；

物业公司、业主委员会应全面、合理地公开其掌握的小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的资料和情况；

调整物业费属于应当由全体业主共同决定的重大事项之一，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物业公司未经法定程序擅自提高物业费的，对业主不产生拘束力。